Двоен данък за втори дом и на пазара ще излязат 200 000 празни жилища

При 697 000 апартамента в столицата 1/3 нито се дават под наем, нито се продават

Може ли данък да доведе до намаляване на цени? На пръв поглед звучи абсурдно, особено ако става дума за продажба на домати, бижута или цигари например.

При имотите обаче повишаването на имотния данък извън този за основното жилище е в състояние да изкара на пазара минимум 200 хил. жилища, и то само в София. В тях в момента не живее никой, но и собственикът им нито ги дава под наем, нито ги продава. А това е приблизително една трета от всички съществуващи в столицата жилища – такова огромно предлагане под наем или за продажба няма как да не се превърне в мощен пазарен трус, който най-малкото ще успокои цените.

Затова според експерти предложението на премиера Румен Радев да се увеличи имотният данък за второ и следващо жилище, което засега е само идея, има голям потенциал. Той лансира това на юбилейната годишна среща на сдружението на общините преди 10 дни. Разбира се, ще се намерят и вратички – собственик на три жилища може да прехвърли второто и третото на членове на семейството си, които да ги декларират като основни, за да платят по-нисък данък.

Твърде възможно е и наемодателите да прехвърлят повишилия се разход върху наемателите си. Или да предпочетат да излязат на пазара на краткосрочните наеми и да регистрират жилището в платформи като AirBNB или Booking. Макар че и там ги очакват нови разходи – от 20 май такива жилища трябва да са регистрирани като апартаменти или стаи за гости.

Според статистиката към момента общият брой на жилищата в столицата е 697 817. При последното преброяване на населението се оказа, че почти в половината – 49%, живее собственикът със семейството си. В други 6% живее близък или роднина на собственика, без да плаща наем.

Класически наематели живеят в 9%

от софийските апартаменти

Всички останали, т.е. 36%, би трябвало да се дават под наем, или да се продават. Става дума за малко над 251 хиляди жилища.

Но действителността изобщо не е такава – дори според най-големите сайтове в София се продават не повече 35 000 жилища, а към 11 000 се дават под наем. Т.е. над 200 хиляди очевидно не се използват за нищо.

Преди време двама млади програмисти – Васил Люнчев и Божидар Александров, дори бяха направили платформа, в която отсяха реалните обяви от дублираните и ги бяха подредили по квартали.

И се оказа, че най-малко като дял празни жилища има в район “Люлин” – около 15%. А най-много – в “Лозенец”, където са средно 39 на сто.

Столичният район “Лозенец” обхваща освен едноименния квартал и всичко нагоре по булевард “Черни връх” – “Хладилника”, западната част на квартал “Витоша”, източната на “Кръстова вада”, района около зоопарка. С други думи – най-динамично развиващата се част на столицата, където се строи много и има оживено купуване.

Изводът се налага от само себе си – имотният балон от последните години не се надува от това, че населението изведнъж се е уголемило. Голяма част от покупките се правят, за да може хората да вложат все пак в нещо парите си. Защо не се възползват от придобивката, за да изкарат още пари, е съвсем друг въпрос.

Миналата седмица Евростат публикува статистика, според която въпреки недостига на достъпни жилища в целия ЕС един на всеки трима жители на континента живее в дом, в който има прекалено много помещения, т.е. излишни спални.

В целия ЕС 33,4% от хората живеят

в недостатъчно заети жилища,

но цифрата варира от 8,1% в Румъния до 69,4% в Кипър (виж инфографиката на 2-а стр.).

България, а и изобщо Източна Европа и на Балканите феноменът не е чак толкова силен. Например у нас в прекалено големи жилища живеят само 15,8% от населението.

В същото време данните на Евростат показват, че 34,9% от хората живеят прекалено натясно, а средният процент на европейското население е 17% и това ни нарежда на трето място в ЕС по пренаселеност на жилищата.

С други думи, в България има прекалено много празни жилища, докато масово обитаваме домове, в които няма достатъчно стаи.

“Имайте предвид, че много хора у нас не дават свободните си жилища под наем, защото интересите им не са защитени. Ползват се някакви типови договори, но разходите по възстановяване на повредено имущество често са по-големи от дохода от наем”, обяснява този парадокс пред “24 часа” Добромир Ганев, председател до 2025 г. на Национално сдружение “Недвижими имоти”. Според него с тази дейност у нас масово се занимават недобросъвестни фирми, защото тази част от имотния пазар не носи много доход.

Освен това цените за ремонт и обзавеждане на жилищата през последните години скочиха толкова много, че това е сериозен разход.

Според Гергана Тенекеджиева, шефка на най-голямата имотна агенция – “Адрес”, хората просто не са виновни, че държат празни жилищата си. “Много от тях са на българи, които временно работят в чужбина – те все пак трябва да има къде да живеят, ако изведнъж там стане лошо за тях. Пък и българинът бавно се решава на каквато и да е имотна сделка, независимо от бума от последните години. Представете си какво би станало, ако всички тези свободни жилища изведнъж излязат на пазара – това би могло да го срути”, смята тя.

В Израел гледат тока - ако не се харчи, 
значи имотът пустее
Данък за празен дом във Франция се дължи от 1999 г.

По света има два известни случая досега, когато проблемът с многото празни жилища е решен именно чрез драстично вдигане на данъка.

Единият е във Франция през 1999 г. Тогава там е въведен данък за празните жилища, специално в населени места с над 200 хиляди жители и важи за домове, които не се дават под наем и в тях никой не живее в продължение на повече от 24 месеца.

Данъкът нарочно е изчислен така, че да съответства на процент от евентуалния доход от наем, но през първата година се плащат 10% от този доход, през следващата година 12,5%, на третата – 15%, и т.н.

В Израел от данъчната 2014 г. просто въвеждат двоен имотен данък за жилища, в които официално никой не живее повече от 9 месеца. Там включват в доказването сметките за ток – ако в продължение на 9 месеца потреблението на електроенергия е под 10% от средното за страната за едно домакинство, собственикът трябва да докаже пред данъчните, че някой живее там. В противен случай се дължи двоен данък.