Изграждане на бъдещето: Решаване на световната жилищна криза

Кризата с достъпните жилища в Америка и много други развити държави продължава да се задълбочава, защото в голяма степен е доминирана от погрешни гласове, говорещи за погрешни места.

В продължение на години движението YIMBY („Да, в моя заден двор“) и NIMBY („Не в моя заден двор“) водят дебат относно строителството в градските центрове: докато привържениците на YIMBY се стремят да „строят, строят, строят“ все по-голяма гъстота в градовете по екологични причини, силите на NIMBY искат да ограничат строителството, често с цел запазване на стойността на имотите и настоящия характер на кварталите.

Междувременно цените на жилищата продължават да нарастват до често непосилни нива – от Сан Франциско до Сеул – поставяйки мечтата за собствен дом извън обсега на мнозина, които са принудени да плащат голяма част от заплатите си за наем. И YIMBY, и NIMBY разчитат на прекомерна регулация и други политики, които възпрепятстват и усложняват притежанието на жилище. Техните ефекти са особено тежки в Калифорния, Канада, Австралия, Великобритания и други места, където политики, насочени към насочване на повече хора към гъсто населени градски райони чрез оскъпяване на строителството в предградията и отдалечените райони, изкривяват пазара в отрицателна посока.

Сега има нарастваща съпротива срещу този подход. Дори някои дългогодишни поддръжници на принудителното сгъстяване и границите на градския растеж признават, че „разрастването“ не само че няма да изчезне, но и че предлага единен и пазарно ориентиран начин да се насърчи повече строителство и да се понижат цените. Ако получи достатъчно свобода, пазарът може да направи много за решаването на жилищния проблем.

В бъдеще преходът от градските центрове към растеж на предградията и отдалечените райони вероятно ще бъде ускорен от възхода на дистанционната работа и новите транспортни системи, като автономните превозни средства. Скорошно изследване на Федералната резервна банка на Канзас Сити отбелязва, че демографските условия, нарастването на онлайн работата и миграцията към по-евтини региони създават условия за жилищен бум, благоприятен за семействата. Въпросът е как да се отговори на това нарастващо търсене и да се изгради общество, в което възможността за притежание на собствено жилище става все по-голяма.

Решения, основани на пазара

Опитите да се принудят хората да живеят в гъсто населени градски райони против волята им допринасят за непрекъснатото изтичане на население към предградията и отдалечените райони, както и от силно регулирани към по-свободни щати. Недостатъчно е просто да се призовава към строителство на повече жилища като решение на кризата, когато политиките на „градско ограничаване“, натоварени с регулации, увеличават разходите за земя и правят достъпността до жилища невъзможна в много региони.

Благодарение на пазарните сили, развитието в периферията отдавна е начинът, по който градовете растат почти навсякъде по света. В противовес на твърдението, че гъстотата означава социален и икономически напредък, по-богатите държави произвеждат все по-децентрализирани градове. Дори на места като Токио, Лондон, Париж и Ню Йорк огромното мнозинство от прираста на населението се случва в периферията. Както гласи един доклад, „човешките селища винаги са имали тенденцията да се разширяват от ключовите градски центрове навън“.

Това е особено вярно днес. Това, на което сме свидетели, не е мантрата за „завръщане в града“, толкова обичана от градските супремасисти, а по-скоро нещо, което най-добре може да се опише като контраурбанизация — тенденция, ускорена от пандемията. Данни от преброяването на Канада например показват, че между 2019 и 2023 г. големите пазари са загубили нетно почти 275 000 вътрешни мигранти. По-малките пазари са спечелили близо 110 000, а останалата част от страната — 165 000. По-малките пазари също така са привлекли повече нови жители от големите още в периода от 2004 до 2018 г.

По същия начин в Съединените щати от 2010 г. насам големите метрополни райони изпитват нарастваща нетна миграция навън. Според данни от преброяването, между 2020 и 2023 г. метрополни зони с над 1 милион души са загубили вътрешни мигранти, докато всички класификации под 1 милион са ги спечелили. Това представлява сериозна промяна в моделите на заселване, която би могла да има положителен ефект върху цените на жилищата. Тези по-разпръснати, по-малки пазари обикновено имат по-ниски цени и предимството на по-кратки пътувания до работното място.

С прости думи, периферията е мястото, където се случва действието и където се крият основните решения на жилищната криза. Отдалечените предградия, дефинирани като извън главната градска зона, растат почти два пъти по-бързо от останалата част на страната. Почти всички от 50-те най-бързо растящи окръга в страната са в отдалечени предградия. Някои от най-значимите примери са окръг Кауфман в района на Далас-Форт Уърт (най-бързо растящият окръг в САЩ), окръг Комал в района на Сан Антонио (и близо до Остин), окръг Джаксън в района на Атланта, окръг Полк между Орландо и Тампа-Сейнт Питърсбърг, окръг Пинал в района на Финикс, окръг Кънейдиън в района на Оклахома Сити и окръг Туул в района на Солт Лейк Сити.

Потенциалът на новите технологии

Голяма част от това развитие се случва с относително малка подкрепа от страна на политиците, които често предпочитат да субсидират градовете, особено тези с високи цени, с надеждата да задържат населението, което се изнася. Някои градове, като Портланд и Минеаполис, са дори в процес на елиминиране на еднофамилното зониране, докато други, като Сан Франциско и Ню Йорк, предлагат субсидии за строителство на жилища, които да направят гъстотата по-привлекателна.

Нито една от тези инициативи не е променила моделите на миграция. Дори Токио, често хвален заради новото си строителство, сега губи население в полза на отдалечените райони. Всъщност голяма част от спада в гъстотата в големите метрополиси може да бъде приписан на вътрешния отлив на население, особено в гъсто населените и скъпи градове.

Ключът към едно по-добро жилищно бъдеще се крие в насърчаването на нови технологии, които ще направят новото строителство по-евтино и по-устойчиво. Например, 3D печатът на къщи предлага обещание за намаляване на разходите и ускоряване на строителството. Компанията ICON, със седалище в Остин, вече строи 3D отпечатани домове в Тексас и Калифорния. В бъдеще подобни технологии могат да позволят по-ефективно и мащабируемо изграждане на жилища в нови райони.

Друга обещаваща посока е използването на модулно строителство и сглобяеми компоненти, което значително съкращава времето и цената на изграждане. Това може да направи възможно масовото изграждане на достъпни домове в отдалечени райони, където земята е по-евтина, а регулациите често са по-малко ограничителни. Напредъкът в устойчивите строителни материали също може да съчетае нуждата от повече жилища с екологични съображения, без да се прибягва до принудително сгъстяване на населението в градовете.

Същевременно, разширяването на широколентовия достъп и подобряването на мобилната свързаност правят възможна дистанционната работа в райони, които преди са били непривлекателни заради липсата на инфраструктура. Така хората могат да се възползват от по-ниските разходи за живот, без да се отказват от добре платена работа. Автономните превозни средства, макар и все още в ранен етап, имат потенциала да намалят неудобството от дългите пътувания до градовете, ако хората вече не се налага сами да шофират.

Как да отключим жилищното предлагане

За да се възползваме от тези възможности, трябва да преосмислим цялостния подход към жилищната политика. Вместо да се съсредоточава върху пренаселване на градовете, правителствената политика трябва да насърчава децентрализираното развитие — включително чрез инвестиции в инфраструктура, по-малко регулации в новостроящите се зони и данъчни стимули за строеж на достъпни жилища в периферията.

Държавни и местни правителства могат също така да улеснят преобразуването на неефективно използвани търговски и индустриални зони в жилищни квартали. Бивши търговски центрове, логистични зони и изоставени фабрики могат да бъдат превърнати в смесени пространства с жилища, офиси и зелени площи — така се създават нови общности, без да се натоварват съществуващите градски ядра.

Съществува също така нужда от културна промяна. Притежанието на дом не трябва да се разглежда като привилегия за малцина, а като основна част от икономическата сигурност и стабилност на семействата. Това означава премахване на стигмата върху живот в предградията и възприемане на по-гъвкави модели на живот, които отговарят на нуждите на хората, а не на идеологическите представи на урбанистите.

В крайна сметка, устойчивото решение на жилищната криза няма да дойде от още бюрокрация или социално инженерство, а от предоставяне на възможности за растеж и избор на пазара и на семействата. Само чрез отключване на потенциала на периферията можем да изградим жилищното бъдеще, което хората търсят — достъпно, удобно и съобразено с начина на живот, който желаят.

Автор: Джоел Коткин 

Източник: “The Epoch Times”